La fiscalité d'une SCI
Le choix de l’imposition pour une SCI
Lors de la création d’une SCI, l’une des étapes primordiales est le choix du régime d’imposition. Par défaut une SCI à une fiscalité dite « transparente » dans laquelle chaque associé est imposé individuellement. Une SCI est donc automatiquement assujettie à l’impôt sur le revenu (IR).
Cependant, les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), c’est un système intéressant s’ils souhaitent amortir l’immeuble. Cela peut entrainer une imposition plus importante en cas de revente du bien. Il faut noter que selon le choix fait par la société, les obligations comptables seront différentes.
L’impôt sur le revenu (IR) pour les SCI
C’est le régime préférentiel des sociétés civiles immobilières, en effet sous celui-ci la personne morale n’est pas redevable d’impôt sur les sociétés. Ici ce sont les associés qui sont imposés individuellement (revenus fonciers reportés sur leurs impositions personnelles) en fin d'exercice, suivant les bénéfices personnels perçus en fonction de leur nombre de parts dans la société.
De plus, sous ce régime, la société n’est pas tenue de tenir une comptabilité commerciale en dettes/créances, ce qui simplifie le traitement comptable.
L’impôt sur les sociétés (IS) pour les SCI
Si une SCI est sous le régime de l’IS, c’est elle qui est imposée sur son bénéfice fiscal et devra s’acquitter de l’impôt sur les sociétés selon les taux applicables à sa situation. Elle peut cependant déduire l’amortissement de son immeuble du résultat fiscal.
De plus lors du versement des dividendes aux associés, ils seront également assujettis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) c’est-à-dire la "flat tax" ou à l’impôt sur le revenu au taux progressif.
Attention : le choix entre l’IR et l’IS doit être bien réfléchi, car si la SCI choisie le second sa décision sera définitive.
La TVA pour les sociétés civiles immobilières
Normalement, une SCI n’est pas assujettie à la TVA est ne la récupère donc pas sur ses achats. Cependant, si son bien est loué à des fins industrielles, commerciales ou de bureau cela devient possible. Pour bénéficier de cette option, il faut informer le service des impôts en indiquant le régime de TVA voulu par les associés. Cette option prendra effet dès le 1er du mois. Une location à usage de logement ne peut quant à elle être soumise à la TVA hormis dans le cas ou il s’agît d’une location en meublé.
Il est intéressant de choisir l’option de la TVA si la SCI s’avère avoir d'importantes dépenses telles que des investissements.
Le régime micro foncier
Si la société civile immobilière, dans laquelle l’associé à des parts, n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés, celui-ci ne devra déclarer que ses revenus évalués selon ses parts dans la SCI. Les associés inscrivent donc de manière individuelle leurs revenus dans la rubrique du revenu foncier.
Il peut cependant, dans certains cas, bénéficier du régime microfoncier. Ce régime est applicable aux associés physiques d’une SCI non soumis à l’IS.
Il doit remplir différentes conditions :
- Les biens sont des locaux nus ou logements non meublés
- Le montant des revenus bruts de la société ne doit pas excéder 15 000€.
